家賃滞納・滞納催促

更新：2020-12-17

家賃滞納

マンションなどの賃貸経営をされている方を悩ませる、家賃滞納のトラブル。
入居者からの未納が続き、対応に困っているオーナー様からの相談事例が後を絶ちません。昨今の不景気のあおりを受け、増加傾向にあるトラブルです。

家賃補償会社がつぶれてしまうといったケースもあり、これからの時代は、「オーナーが入居者に直接請求」して被害を最小限に食い止めるという選択肢をおすすめします。具体的な内容に関しましては、それぞれのケースにより異なりますので、信頼できる弁護士に相談しましょう。

滞納催促

滞納催促の鉄則は「早ければ早い方が良い」です。1ヶ月でも未納があれば、すぐに催促すること。入居者の「必ず払いますから」という言葉にほだされて、待っていてはトラブルが大きくなるばかりです。数ヶ月の家賃に目をつぶってでも、すぐに出て行ってもらう方向で話を進めましょう。

まずは、口頭で滞納催促を。次に、内容証明で文書を郵送します。未納者の夜逃げを防ぎ、任意で退出してもらうための正しい手順があります。信頼できる弁護士に相談し、あなたのケースにフィットする解決策を提案してもらい、確実に実行しましょう。

家賃を滞納する賃借人の対応～督促・契約解除【動画で解説】

あなたの悩みを思い出に、山田総合法律事務所の弁護士の幸野です。よろしくお願いします。
今日は家賃を滞納する賃借人の対応というテーマでお話をいたします。

大家さんにとって、借主さんが家賃をなかなか支払わないとか、ずっと滞納しているとか、そうなると賃料が入ってこないので大きな問題ですよね。その場合はどのような対応をとるべきかというお話しをいたします。

1　督促

1番、督促です。まずはなにはともあれ、家賃を支払ってくださいという風に督促をしてください。そうしないといつまでも借主さんが家賃を支払わないという事態が生じてしまいます。
ただそのような督促をしてもなかなか家賃を支払わないという借主さんがいるのも事実です。

2　契約解除

その場合には2番、契約を解除する方法を取らざるを得ないと思います。ではどのように契約解除をして行くのでしょうか。

（1）契約書

まず契約書にはどのようなことが書いてあるのか。契約書にはだいたい1ヶ月の家賃の滞納があれば契約を解除することができると書いてあることが多いと思います。

（2）裁判実務

ではその契約書に基づいて解除ができるのか、実はなかなかそうではありません。それが（2）の裁判実務です。

信頼関係破壊の法理

裁判実務では信頼関係破壊の法理というルールがあります。具体的に何かと言うと、賃貸借契約は借主さんにとって生活の基盤となるものですから、簡単に契約解除することができるとなると借主さんにとって酷な結果になってしまいます。その酷な結果とならないように、借主と貸主の賃貸借契約の信頼関係が破壊された場合に限って契約の解除を認めましょうというのが信頼関係破壊の法理です。

具体例

具体的にはどのような場合に信頼関係破壊が認められるのか、具体例と書いてありますが、1つ目が3ヶ月以上の家賃の滞納をした場合です。2つ目が無断転貸。借主さんが第三者に貸主さん・大家さんに無断で又貸ししてしまった。そういった場合が信頼関係破壊されたと認められることが多いです。

ただ3ヶ月以上の家賃の滞納がないからと言って必ずしも信頼関係が破壊されたと認められないということはありません。たとえば過去長期にわたって1ヶ月以上・2ヶ月以上の家賃の滞納している場合には、それをもって信頼関係が破壊されたと認められる場合があります。そのような場合には解除できますので弁護士にご相談してください。

3　保証会社が家賃の立替払いをしている場合

最近の賃貸借契約では、保証会社が入っていることが多いかと思います。そして保証会社が家賃の立替払いをしている場合、形式的には大家さんに家賃が入ってきていますので、賃料の滞納っていうのがないように見えます。それがここの3番ですね。保証会社が家賃の立替払いをしている場合です。この場合には借主さんが家賃を滞納していても契約解除することができないのでしょうか。実はそんなことはなくて、保証会社が立替払いをしていても、借主さんが賃料を支払っていないという事実に変わりはないということで契約の解除を認めた裁判例があります。
そのような場合であっても解除できる場合がありますので弁護士にご相談ください。

最後に契約を解除した、解除通知を送っても、なかなか家とか建物から退去しないという借り主さんは多いのが現実かと思います。そのような場合には、その借主さんを相手にして裁判をして判決を得て強制執行までしなければならないということがあります。その場合にはなかなかその専門的知識が必要となってきますので、早期に退去を求めたい方は是非弁護士にご相談ください。どうもありがとうございました。