立ち退き・強制退去

立退き

解約申し入れ（立ち退き）にもいろいろなケースがあります。「今まで貸していたが、これからは自分で住みたい」「家賃滞納者など入居者に困っている」「建物を売却したい」「都市計画事業により立ち退きしてもらう必要がある」などです。

立ち退き料とは、賃貸人の要請に応じて賃借人が賃借物件を明け渡す場合に、その代償として発生するものですが、必ずしも支払わなければならないものでもありません。実はこの「立ち退き料」、正式な法律用語ではなく、絶対的な概念ではないのです。立ち退きの正当理由が不十分である場合に、それを補完するものとして捉えられることもあります。

居住者への通知から実行に至るまでの手順は、ケースバイケースです。信頼できる弁護士に相談し、個別のケースに即した解決策を提案してもらうことをおすすめいたします。

強制退去

強制退去を望む理由は様々ですが、家主は、借家人が家賃を支払わないことを理由に強制的に建物から追い出すことはできないように法律で定められています。
そこで、家主が明渡しの権利の得た後に実行するために、裁判所の判断の下きちんとした手続きをとることになります。これが「強制執行」ないし「強制退去」というものです。強制退去の手続きの流れは、以下の通りです。

賃貸借契約の解除と明渡請求→訴訟の提起や調停の申立→建物明渡執行の申し立→強制退去。こうなると裁判にも１年以上かかり、手続きも専門になります。強制退去を検討される場合は、信頼できる弁護士にお願いするのが最適な方法と言えるでしょう。

あなたの悩みを思い出に。山田総合法律事務所の弁護士の幸野です。どうぞよろしくお願いします。

本日は家賃を滞納する賃借人への対応②ということで、今回は退去についてのお話をいたします。

まず退去をなかなかしない賃借人に対して、任意の交渉をしても出ていってくれないという場合にはもう訴訟をするしかありません。

家賃を滞納する賃借人の対応②～退去【動画で解説】

第1.訴訟の対応

そこで本日はまず訴訟についての話をします。

1.　賃借人が出頭しない場合

まず訴訟の対応ですが、訴訟を提起しても賃借人が出頭しない場合があります。その場合は原則としてこちらの言い分通りの判決が出ます。例えば賃借人はこの物件から退去せよ。未払賃料のいくらいくら支払えというような判決が出ます。この判決が出た場合には第2の判決後の対応ということで、交渉とか強制執行手続きをしていくことになります。

2.　賃借人が出頭した場合

次に、賃借人が裁判に出頭してきた場合はどうするかというところです。先ほどお話しました強制執行とかになると、強制執行の費用、例えば退去をさせるための引越し業者にかかる費用だとか、物件の中にあった動産を保管する費用だとか、かなり高額な費用がかかってきます。場合によっては100万円を超えることもあります。それに家賃を滞納している賃借人ですので、当然未払賃料もございます。家主の本音としてはその費用をかけずに退去してもらいたくて未払賃料を回収したいというところにあると思います。

（1）和解

その場合、まずはせっかく賃借人が訴訟に出てきたのであれば、和解というのを目指します。具体的にどういう和解をするのかと言うと、例えば直ちに退去するということまでは求めないけど、賃貸借契約は合意解約をして、ただ2ヶ月間は退去には猶予を与えてあげますと、その2ヶ月間の間に未払の滞納している賃料を分割して支払います。2ヶ月後には当然退去してもらいます。ただし分割して支払うと約束してもらった未払い賃料を1回でも怠った場合には、すぐに退去してもらいます。そういった和解をすることが考えられます。このような和解をする賃借人というのは、割とこの未払い賃料は払ってくれますし、猶予した2ヶ月経った後には任意に退去することが多いのでこういった和解をすることは有効です。

（2）判決

ただ必ずしも和解ができるわけではありません。たとえば賃借人がどうしても出ていかないとか、未払賃料は支払えないということであれば、もうどうしても判決をもらって強制退去という強制執行手続きに移行せざるを得ない場合があります。

第2.判決後の対応

実際に判決が出た後はどういう対応をするのでしょうか。

1.　交渉

まず1つ目は、先ほど申し上げました通り強制執行にはどうしても高額な費用がかかる場合がありますので、まずは任意に出て行ってくださいという交渉をします。例えばその強制執行にかかる費用っていうのもその賃借人の方に請求しなきゃいけないので、そんなことをこちらとしてはしたくない。なのでできれば何ヶ月後、たとえば1ヶ月後とか2ヶ月後に任意に退去してくれないのかっていう交渉をします。ただここまで来た賃借人ですからなかなかその交渉に応じるということは多くはないと思います。

2.　強制執行

そうなった場合、実際にこの強制執行手続きというものに着手します。

（1）催告

この強制執行手続きですが、裁判所に申し立てると、まず催告と言いまして、裁判所の執行官という職員が物件まで行って、いついつまでに退去してくださいということを告げに行きます。だいたい告げに行った時から1ヶ月後くらいを期限にするんですが、その時にこの裁判所の職員の執行官からも早く退去してもらった方がいいですよということを言ってもらうと、割とスムーズにその期限までに退去するということがございます。そうなると実際に強制退去させるための業者への費用とか、その物件の中の動産の退去させた後の一時的な保管費用とかかかりませんので割と高額な費用がかからずに任意に退去させることができます。

（2）断行

それでもただ退去しないっていう方も中にはいらっしゃいます。もうその場合は断行と言って、実際に業者と裁判所職員が一緒にその物件まで行って、中のものを強制的に撤去する退去させるという手続きがされることになります。

このように家賃を滞納する賃借人を退去させるにあたってもいろんな方法があります。中には強制執行まで行かなくても任意に退去させるということができることもありますので、このような複雑な難しい対応については弁護士に依頼されるということが肝要かと思います。今回のお話はこれでおしまいです。どうもありがとうございました